Al jaren leg ik aan huurders en verhuurders uit dat het Nederlandse woonruimte huurrecht geen tijdelijk huurcontract kent. In het verleden was een huurcontract voor 1 jaar in feite gewoon een contract voor onbepaalde tijd dat -tot soms grote frustratie van verhuurders- volgens de strenge wettelijke regels moet worden opgezegd. Er waren slechts zeer beperkt uitzonderingen mogelijk voor bijzondere situaties, zoals het contract dat “naar zijn aard van korte duur” was, de diplomatenclausule, het Leegstandswet contract of het oordeel van de rechter dat een beroep op huurbescherming dat “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” was.
Met de invoering van de wet doorstroming huurmarkt 2015 wijzigt de wetgever het huurrecht voor woonruimte op dit punt volledig: de tijdelijke huurovereenkomst is een feit. De wetgever maakt van de uitzondering de regel: per 1 juli 2016 is mogelijk om tot een periode van maximaal 2 jaar een tijdelijk huurcontract voor zelfstandige woonruimte te sluiten.
Hoe werkt het?
De verhuurder biedt een tijdelijk contract (met een duur van maximaal 2 jaar) aan dat de huurder accepteert. In het huurcontract wordt de afspraak over de duur van de huurovereenkomst duidelijk vastgelegd en wordt opgenomen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd van rechtswege (lees: vanzelf) eindigt.
De verhuurder moet wel goed opletten dat hij tijdig voor het einde van de huurovereenkomst de huurder met een schriftelijke kennisgeving informeert dat de huurovereenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd niet zal worden verlengd. De verhuurder moet de kennisgeving uiterlijk 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst aan de huurder hebben toegezonden. Om te voorkomen dat de verhuurder al bij aanvang van het contract een kennisgeving stuurt, heeft de wetgever besloten dat de kennisgeving niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur aan de huurder mag worden gezonden.
Als de verhuurder vergeet deze kennisgeving tijdig te doen dan wordt het huurcontract een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder volledige huurbescherming zodat het contract dan alleen kan worden beëindigd bij tekortschieten van de huurder of in het geval zich een van de wettelijke opzeggingsgronden voordoet.
Verlenging van een tijdelijk huurcontract met een nieuw tijdelijk huurcontract is niet mogelijk: de tweede ‘tijdelijke’ overeenkomst met dezelfde huurder is een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Aanpassingen om de huurder -toch een beetje- te beschermen
Er wordt aan de huurderskant van de markt met vrees gekeken naar de veranderingen die de nieuwe wetgeving te weeg zal brengen. Huurders kunnen zitten na ommekomst van de bepaalde tijd van de huurovereenkomst zonder recht of titel in de woning en zullen na het einde van de huur geen huurbescherming meer genieten. De wetgever laat de huurders echter niet volledig aan hun lot over en tracht de verminderde huurbescherming met een aantal aanpassingen te compenseren:
– De tijdelijke huurovereenkomst kan door de huurder tussentijds worden opgezegd (dus ook al na 1 of 2 maanden), terwijl de huurder in het verleden gehouden was de bepaalde tijd uit de huurovereenkomst uit te zitten. In de nieuwe regelgeving is de huurder dus ook veel sneller en makkelijker van zijn huurovereenkomst voor bepaalde tijd af;
– De huurprijsbescherming (voor niet-geliberaliseerde woonruimte) is onverminderd van toepassing op het tijdelijke huurcontract. Bijzonder is dat de huurprijs tot zes maanden na het einde van het tijdelijke contract nog door de Huurcommissie kan worden getoetst. Voor reguliere huurovereenkomsten kan de toetsing van de huurprijs tot zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst plaatsvinden.
– De inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling (Woningnet) blijft als de huurder een tijdelijke huurovereenkomst sluit in stand.
Let op! Verwachtingen over de rechtspraak over andere tijdelijke contracten
In het verleden waren rechters nog wel eens te overtuigen dat een contract naar zijn aard van korte duur was of dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De verwachting is dat deze uitzonderingen na 1 juli 2016 weer echte uitzonderlijk zullen worden. Verhuurders doen er dus verstandig aan geen gebruik meer te maken van de oude opties maar hun contracten te laten aanpassen aan de gewijzigde wetgeving.
En een belangrijke uitzondering
In de nieuwe wetgeving is een belangrijke uitzondering opgenomen: woningbouwverenigingen mogen sociale huurwoningen (zogenoemde: daeb-woningen) alleen tijdelijk aan bepaalde doelgroepen verhuren. De doelgroepen worden door de minister aangewezen, hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld: buitenlandse studenten / docenten, huurders van wisselwoningen (bij sloop of renovatie), huurders in noodopvang of met een laatste kans woning. Uitdrukkelijk is vooralsnog dus niet de bedoeling dat woningbouwverenigingen op grote schaal gebruik gaan maken van tijdelijke huurovereenkomsten.