In oktober 2015 gaf de Hoge Raad (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2015:3099) antwoord op vragen van de kantonrechter over het vraagstuk van de bemiddelingskosten die huurders van woonruimte vaak moeten voldoen als zij via een makelaar of een tussenpersoon een woning huren.

Wat zegt de Hoge Raad in oktober 2015?
De Hoge Raad beantwoordde de vraag of is toegestaan kosten aan de huurder te berekenen met een duidelijk NEE. De Hoge Raad geeft aan dat voor (ver)huurbemiddeling bij woonruimte geen vergoeding door de huurder verschuldigd is. Het maakt daarbij niet uit of een vergoeding schriftelijk is overeengekomen of niet, ook maakt niet uit of er door de verhuurder wel of niet (ook) aan de bemiddelaar is betaald.

Als de bemiddelaar de huurder en de verhuurder van elkaar afschermt (doordat alleen via de bemiddelaar kan worden gereageerd op woningen) en hij zo een rechtstreeks contact tussen huurder en verhuurder voorkomt dan is er sprake van een bemiddelingsovereenkomst (7:425 BW). Op deze bemiddeling zijn ook de wettelijke bepalingen die gaan over lastgeving van toepassing en deze bepalingen staan niet toe aan de huurder van woonruimte kosten in rekening te brengen bij bemiddeling (7:417 lid 4 BW). Het is voor consumenten (huurders) niet mogelijk een van de wet afwijkende afspraak te maken.

De Hoge Raad maakt één uitzondering, die ziet op de situatie dat de bemiddelaar bewijst dat via de website huurders en verhuurders rechtstreeks met elkaar in contact worden gebracht zodat zij zelf kunnen onderhandelen over de huur van de woonruimte.

De situatie één jaar later?
Inmiddels een jaar later hebben de meeste makelaars hun praktijkvoering gewijzigd zodat huurders niet meer ten onrechte betalen. Er zijn echter – name in Amsterdam – nog altijd veel tussenpersonen en woningbemiddelingsbureaus die onder veel verschillende noemers nog altijd aan de huurders een vergoeding in rekening brengen voor te huren woonruimte. (bijvoorbeeld: courtage, bemiddelingskosten, onkostenvergoeding, administratiekosten, inschrijvingskosten,  zoekkosten of makelaarskosten). Vaak bedraagt de in rekening gebrachte vergoeding een maand huur maar soms worden zelfs hogere bedragen gerekend.  De bedragen die bemiddelaars ten onrechte berekenen kunnen zo behoorlijk oplopen.

Huurders betalen omdat ze op de bemiddelaar zijn aangewezen om woonruimte te huren.

Oplossing: betaal de kosten en vorder die na het sluiten van de huurovereenkomst terug!
Helaas blijf je als huurder toch afhankelijk van de bemiddelaars en kun je eenvoudig in de situatie terecht komen dat je moet betalen om een woning te kunnen huren. Het advies is om te betalen. Je kunt je als huurder van de domme houden tot de huurovereenkomst is gesloten en jij bent verhuisd om vervolgens achteraf bij de bemiddelaar aan te kloppen om het bedrag dat je betaalde terug te vragen.

Hoewel ik me kan voorstellen dat je dit als huurder vervelend vindt omdat er met de bemiddelaar werd afgesproken dat jij zou betalen. De bemiddelaar maakt echter misbruik van jouw afhankelijke situatie terwijl die donders goed weet dat dat in strijd is met de wet.

Tips voor de huurder: bewijs
Om de kosten die je aan de bemiddelaar van je huurwoning voldeed te kunnen terugvorderen is het belangrijk dat je kunt bewijzen dat de kosten zijn betaald.

De betaling van de kosten kun je bewijzen door te zorgen dat je van de bemiddelaar een kwitantie of een ander bewijs ontvangt. Het bewijs is gemakkelijk te leveren als per bank aan de bemiddelaar is betaald, zorg daarbij dan wel voor een duidelijke omschrijving (denk: “bemiddelingskosten huurwoning” of “kosten bemiddelaar”).  Als er gevraagd wordt om een contante betaling dan dien je als huurder altijd te eisen dat direct een betalingsbewijs (kwitantie) wordt afgegeven zodat duidelijk is dat de kosten zijn voldaan en om welk bedrag het gaat.

Als je als huurder bemiddelingskosten hebt voldaan dan kun je die (tot 5 jaar terug ( !)) terugvorderen.

De eerste stap is de bemiddelaar een aangetekende brief sturen waarin je aangeeft dat jij de kosten ten onrechte hebt voldaan en dat jij dit bedrag binnen 14 dagen terug wilt hebben.

Het is slim om daarbij meteen de buitengerechtelijke kosten aan te zeggen. Deze kosten worden, als niet binnen 14 dagen tot betaling wordt overgegaan, naast het onterecht betaalde bedrag verschuldigd.

Om na 14 dagen ook aanspraak te kunnen maken op de buitengerechtelijke kosten is belangrijk het juiste bedrag aan buitengerechtelijke kosten te noemen. Tot een bedrag van € 2.500,00 bereken je deze kosten door 15% van verschuldigde bedrag te nemen. Voorbeeld: als er € 1000,00 aan onterecht betaalde bemiddelingskosten verschuldigd is dan zijn de buitengerechtelijke incassokosten € 150,00.